精装房将成为未来交房的大趋势。2017年开始，浙江、江苏、山东、辽宁多地响应国家规划，率先出台了当地精装修政策，据统计，2020年出台精装修政策的省(市)将达到25个，快速全面落实2020年国家精装修政策。

国家住房和城乡建设部于2017年明确要求

精装交付取代毛坯交付，不仅是国家大政方针，提升整个房地产、家装、家居建材行业效能，也为业主省了不少心，但是大家时常会看到精装房入住后出现“质量问题”的报道和吐槽……这就是交房验房的时候没有仔细验房与合理维权。

今天和大家分享，实用的“精装修验房”。

本文你将会get以下技能：

1. 什么是精装修交付

2. 精装修验房前需要做什么准备

3. 精装修验房具体步骤和要点

1.什么是精装修交付？

精装修交付，由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》中要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

通常，除卫生间、厨房的洁具、橱柜、厨卫电器；精装修不包括类似于沙发、衣柜、床的家具。

精装修的标准，重点看以下4个方面：

1、墙面：墙面统一粉刷白色乳胶漆，扩宽视觉空间，营造宽敞的房屋效果。

2、地面：地面铺贴品牌实木地板、玻化砖、仿古砖等，品质均为中高端，具有防滑耐磨的特性。

注意“墙、地、顶” 图源：网络

3、顶面：房屋具有一定的风格设计，吊顶的设计具有艺术感，材料符合国家安全标准。

4、设备：对于卫生间和厨房的设备，都采用知名的厨卫品牌，这两个区域都需要经过高品质的设计和装修。

注意“门、窗、灯”，“水电”、“厨卫” 图源：网络

在国家建设部关于精装修的“统一要求”之下，不同城市不同开发商，对于“精装到什么程度”是有差异的。

以浙江省发布的《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》为例，提出实施菜单式装修，将装修和个性化服务相结合，为每套户型提供3套以上装修设计方案，可供业主挑选。在装修过程中使用的材料均符合环保标准。

2.精装修验房前，需要做什么？

1.核验“竣工、交房手续”

1、核验【竣工一证一表】：

首先，精装修验房前，首先要和开放商确定：楼盘项目是否竣工，是否经过各项验收，获得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。现在很多城市的建筑质检部门同时还会出具《建筑工程质量认定书》。

【竣工一证一表】 图源：网络

如果置业顾问以“项目已经竣工了，每套房子都精装修完工，手续正在办”这样的说辞，要求业主先确认签字收房，大家一定不要被忽悠。否则楼盘及房屋质量、《房产证》按期办理，都没有保障。

2、核验【交房两书】

上述“竣工手续”是当地政府部门出具的。验房前，业主还需要求开放商出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且在当场与开放商代表（置业顾问、物业经理）就内容进行逐一确定，确定无误后，业主带走加盖开放商有效图章的纸质【交房两书】。

【交房两书】 图源：网络

如果有小伙伴看到【竣工一证一表】和【交房量书】还是问号脸，请看上周发的《收房装修前，楼盘的这些资质证照，一项一项看仔细！》。

2.验房当天的准备工作

开发商通常会提前邮寄《入住通知单》并电话通知业主来验房，业主根据《入住通知单》中约定的时间去售楼处或物业办公室办理入住，我们需要准备：

1、“钱”

验房和办理入住当天，业主需要缴物业费；水、电、燃气预缴费；停车等费用。

所以银行卡和现金，一定要带，避免新交楼盘的物业办公室暂时不能移动支付，缴不了费。

2、“合同”、“图纸”、“工具”

除了钱，业主还需要带好《购房合同》，要求置业顾问或物业经理准备好《户型图纸》（户型图最好是有尺寸的）、《水电路图纸》、【交房两书】、尤其是《装修材料确认单》，方便验房时现场比对，有证可查。

标记尺寸、图例的《户型图》

3、“验房工具”

如果业主请装饰公司的施工监理、设计师来一起验房，专业人士有专业工具。

如果业主自己验房，一定要准备：

1、钢卷尺（3米以上）

2、硬币、钢笔、乒乓球

3、水桶（折叠水桶、5L矿泉水空桶更方便）

4、 餐巾纸

5、2个硬皮笔记本或2本书

除了以上5项“简便验房工具”，大家的智能手机里，可以下载“水平/角度仪”、“距离测量”的APP并且提前了解一下如何操作，试用一下，方便验房现场使用。

3.精装修验房具体怎么操作？

1.钥匙验收

收房验房当天，业主缴齐费用后，首先是【领取钥匙】，钥匙包括了：

小区及楼层门禁卡/钥匙、户门钥匙 、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙。

每一套钥匙2把以上（户门钥匙4-6把），都要进行开关检验，确保每把钥匙都可轻松使用，无阻塞、卡顿。

2.结构验收

1、户型结构、位置朝向、承重墙/梁是否与《购房合同》一致。

2、测量全屋面积，测量公用面积，是否与《购房合同》一致，通常套内面积可接受误差为3%以内。

3、测量层高，是否与《购房合同》一致，通常层高要在2.6米以上。

结构验收“3大必要性”

3.空气质量验收

精装修房的空气质量验收，验房当天，进入房间，先把窗户全部关闭（冬季验收空气质量，要确保室内温度至少在25℃以上，需要打开地暖、空调），业主开始测量各房间面积和其他验收，20-30分钟后，如果业主感到喉咙、眼睛不适，甚至出现咳嗽、胸闷头晕，那证明房子的空气质量一定有问题。

这时候，业主要求开发商请专业的室内空气质量检测及治理机构，上门测量甲醛、苯、甲苯二异酸、氨等有害气体和可挥发物质的含量，含量超标的，按照《住宅质量保证书》中约定，要求开发商进行空气治理。

通常开发商需要向业主提供一份带有“CMA”标识的报告，这是中国检测机构和实验室的强制认证，有“CMA”，证明楼盘经过国家检测认证。房屋内含有有害气体，但含量没有超标，经过一段时间的通风换气后，就没有刺激性气体。

另外，绝大多数精装房没有衣柜、沙发、床等木质、皮质家具，业主还要等全部家具进场安装之后，再对房屋空气质量进行一次检测。即使有害气体/挥发物质含量不超标，也建议大家在室内温度25℃以上的情况，开窗通风“晾家具”（冬季“先闷后晾”）至少30-45天后入住。

有小孩和老人居住的，空气质量更重要

4.“水”工程验收

“水”工程验收包括“排水”、“供水”、“防水”，验收前，要和楼下的邻居提前打好招呼。

水、电、燃气验收前，最先要与陪同验房的物业经理确认水表、电表、燃气表的字数，如果不是“0”，需要物业经理确认并给出合理解释。

排水验收

使用提前准备好的，使用水桶或空矿泉水桶，盛满4升以上的水，先一次性倒进厨房水槽、卫生间台盆、淋浴间地面，查看排水；再打开水龙头持续注水3分钟以上，查看排水：

1、以上三处排水迅速顺畅。

2、观察和用手触摸水槽和台盆下的软管、排水管连接处有无漏水渗水（建议检测2-3次）。

3、淋浴间排水坡度是否合理。

针对洗衣机排水管的检查，至少用1升水持续倒入管口，观察排水是否迅速顺畅，无返涌、阻顿。

马桶的排水，先将实现准备好的2张餐巾纸扔进马桶，再冲水，2-3次冲水测试，观察排水是否迅速顺畅。

供水验收

使用提前准备好的餐巾纸，包裹在厨房、卫生间、阳台等水管的水阀、水管连接处，保证纸巾不会掉落后，将进户水阀开至最大，并把全屋所有水管龙头、花洒开至最大放水。

首先观察各个出水龙头、花洒出水顺畅、水量稳定、水压正常，1分钟后无水锈、无杂质。观察下水迅速顺畅，无返涌、阻顿；水龙头安装位置正确，连接紧密、不松动、不渗漏，水表正常运行，排水畅通，无阻塞。

如果发现有水锈、杂质，要求开发商提供防疫部门验收核发的《水质检验合格证》，查实是否存在水质问题。

放水3分钟以上，逐房间将龙头关闭，待全屋其他验收项进行完后（最好1小时以上），检查包裹水阀、连接处的餐巾纸是否有浸湿；龙头、花洒是否关水不严，持续滴水；如果有浸湿滴水，要求物业换新更换。

防水验收

精装房防水验收，是开发商、物业公司做的，通常会出具一份《防水验收报告》或在《住宅质量保证书》中明确记录。

验房当天，针对淋浴区地面虽然很难做到15cm挡水、注水水位10cm以上、闭水测试24小时，卫生间墙面也看不到在瓷砖之下的防水涂层，但是如果之后居住使用过程中，发生了地面、墙面渗水漏水，按照《住宅质量保证书》中约定，要求开发商进行维修。

厨房、卫生间所有“湿区”仔细检查 图源：网络

5.“电”工程验收

1、检查各个房间是否分路供电，厨房、各房间空调等“大用电器”分路供电，并且在强电箱中的空气开关上贴标签注明，“总闸-分闸”分别开关检测。

要与陪同验房的物业经理或水电工，对照《水电路图纸》确定全屋用电器和墙体内的电路位置，确保之后安装电视、空调、壁柜、灯具避让线管。

2、检查各房间灯头、插座是否通电，宽带插口、有线电视插口、电话插口、门禁插口、急救报警器插口等位置准确、电路通畅。

3、房屋厅室外侧为空调外机设有预留机位，室内为空调预留管线孔。

已经在吊顶内安装好的中央空调、在瓷砖地板下铺设好的供暖/地暖设备，要与陪同验房的物业经理或水电工现场试用检测好。

图源：网络

6.燃气验收

精装房厨房的烟机灶具和卫生间的热水器是安装好的。首先对照《装修材料确认单》确认燃气设备及管道、阀门的品牌和型号。

之后确认煤气管道按“明管”安装，便于后期维修，不留安全隐患。接下来就是现场使用炉灶、燃气热水器、燃气水暖等设备，检测是否有问题。

7.墙/地验收

墙面验收

1、涂料粉刷

使用手机的手电筒功能，亮度调至最大，近距离照射墙面，仔细观察墙面涂料是否有裂纹、色差、不平、水痕等施工质量问题。

如果发现涂料层有长距离裂纹，必须要求开发商尽快确定是由于房屋结构性裂缝造成，还是墙面涂刷操作不合规、或电路施工采用“横向开槽”等原因造成，查明原因，进行返工维修。

2、是否空鼓

使用钢笔或者硬币，均匀密集的敲击每一面墙的每一块区域，仔细听和用手感受，墙面是否有空鼓。空鼓率不能超过整面墙的15%，及一处空鼓面积的直径不能大于15cm，必须要求开发商重新做墙面施工。

厨房、卫生间的墙砖和地砖铺贴是否有空鼓，也是这个方法，瓷砖空鼓面积超过单片瓷砖的1/5，就要求开放商返工。

3、阳角阴角

使用提前准备好的2个硬皮笔记本或者两本书，按照下图方式，自下而上移动笔记本，检查房屋内墙体的阳角（向外凸出的拐角）和阴角（向内凹进的转角）是否为90°。

在智能手机中按照“水平仪”APP，同样可以检查墙面是否平直。

4、厨卫吊顶

厨房卫生间吊顶的顶角线和四周的墙面贴合严密，扣板之间的衔接紧密整齐，缝隙大小一致，如果发现缝隙过大、扣板边缘翘起，整体吊顶不平整光滑，都要求返工。

地面验收

1、全屋平整

使用提前准备好的乒乓球和硬币，放在每个房间地面的不同区域上，如果乒乓球和硬币滚动，说明地面不平整、有倾斜。

2、地板验收

首先，以正常力度在铺贴地板的房间内走一遍，要走到每一块地板上，感受脚感是否一致，是否有地板翘起，铺贴不平或地板下有小石子，仔细听走在地板上是否有“吱吱”的异响和“空心回响”。

其次，弯下腰近距离看地板是否拱起、变形或严重的色差；有无明显的缝隙和不平整；地板与踢脚板是否贴合紧密。

再次，边看边用手轻轻抚过每一片地板，检查漆膜是否光滑，表面是否有气泡、划痕。

最后，对照《装修材料确认单》检查地板的含水率是否符合要求；如果是纯实木地板，要和物业经理确认是否先安装了龙骨架，且龙骨在铺设前应做烘干处理，龙骨架木料的含水率也要符合标准。

图源：网络

8.硬装设施验收

精装房内的硬装设施包含了：入户门（防盗门），窗户，室内门（木门），厨房橱柜、水槽、烟机灶具，卫生间浴室柜、台盆、龙头花洒、马桶，楼梯等。

入户门、室内门验收

入户门和室内门的验收，要注意

1、门板是否平整

2、是否有变形色差

3、锁具五金、密闭隔音胶条的质量

4、开关门是否有异响、顿挫

窗户验收

全屋窗户的验收，要注意

1、密闭隔音效果

可在窗户之间夹一张纸后关住窗户，测试能否拉出这张纸，如果很容易拉出纸，则密闭效果差。

隔音效果直接对比听开关窗户后，室外汽车、行人说话的声音。

2、玻璃的质量

重点看每块玻璃上是否有“CCC”认证。

3、五金品质

推拉、开关窗户，检查铰链、滑轨、把手开关的五金质量。

厨卫设施验收

1、橱柜

检查橱柜柜体是否出现变形、翘边等现象。

再检查台面是否无裂纹、无破损、边缘光滑平直。

最后橱柜的水槽、铰链、拉篮、抽屉滑轨…这些五金件是否开合顺滑、噪音小、无锋利刮手的边缘、没有锈迹。

图源：网络

2、卫浴设施

首先，浴室柜、台盆、马桶等洁具的表面应该光洁平滑。

其次，所有“用水设备”必须通畅好用（往上翻，“水”工程验收中有详细介绍）

核对材料品牌型号

精装房使用的各种装修材料，应在《购房合同 附件》和《住宅质量保证书》中将：

瓷砖、地板、门、窗、电线、水管、卫浴洁具、灯具、厨房设备、五金配件…的品牌、型号、产地、批次、规格参数等都需明确标注，避免供货商、装修施工承接方“偷梁换柱、以次充好”。

上图为楼盘广告单页中的“交付标准” 图源：网络

总结一下

1、验房过程中发现问题，无论大小，都应拍照或录视频，并且在《验收登记表》里做好记录。

2、将验房过程发现的问题清晰记录在《验收登记表》或自备纸张上（可附照片），必须要求开发商盖章确认，并约定处理方案。

3、如果开发商拒绝盖章确认，必须要收集证明不是购房者未按时验房收房的证据材料，而是开发商交付的房屋不符合《购房合同》约定及相关法律法规。

4、物业公司不能代表开发商（除双方出具具有法律效力的《书面授权》），所以房屋出现质量问题，不必与物业公司签署文件，必须要依照法律法规要求开发商进行维修及补偿。