精装房 二十条 如何验房的要点和诀窍

精装房一定要先验再收！先验再收！先验再收！

这里要强调的最重要的一点，下面来看看精装房验收有哪些要点和诀窍呢？

一、证书材料类

三书一证一表，一个都不能少。三书一证一表一定要准备齐全。所谓三书就是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》。“一证”指的是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”指的是《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修义务。

《住宅质量说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是开发商的过失，可以追究其法律责任。

其次，请带好你的购房合同，带尺寸的户型图纸、水电路图纸、装修材料确认单，方便现场对照，有证可查。

二、精装房验房要点：1.房屋结构验收

已经是精装修的房子，结构基本不会出现太大问题。但是这几点，你一定要特别注意。

（1）房屋主体结构是否与合同一致

（2）房屋面积是否一致，一般来说，3%以内的误差为可接受误差。

（3）层高，很多小高层的层高可能和承诺不相符，一般完成面层高要在2.6米以上为好，最低不得低于2.4米, 太低实在太压抑不利于住户的身心健康。

三.空气质量

如今，环保已经成为消费者在装修中最在意的环节，而室内的空气质量成为装修中最突出的问题。空气质量不过关污染物超标，严重影响住户的身体健康，所以一定要在交房时做好空气质量的检测。

1：苯超标的涂料会有淡淡的香气；涂料中甲苯二异酸的含量超标，会刺激眼睛，蒸汽有毒性。

2：甲醛也是有特殊刺激性气味的无色气体，对人眼、鼻等有刺激作用。如果你都能直接感受到到这些刺激性气味了，比如打喷嚏、眼睛干疼等，那必定是不合格了。

一般工程竣工以后，开发商会向业主提供一份权威机构认证的室内环境检测报告，而只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的具权威检测机构检测的报告，请认准“CMA”。

当然，自己也可以购买测甲醛的仪器进行监测，通风半年后或者做全屋去甲醛处理后再入住较为保险。

四.隐蔽工程

隐蔽工程包括水路、电路、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。一般来说对隐蔽工程使用的材料，水路的布管、电路的走向还有功能性插座的位置等等是不了解的，因为交房之后这些工程都属于埋在墙体的隐蔽工程。

如果水管材料太差，后期很容易漏水。电路是指插座的位置和匹配电线的型号和最大耗电设备的容量是否想匹配，具体我们可以进行以下2项检测。

1：电源插座检测器，对插座的火线、零线、底线进行检测，对插座的漏电安全进行检测。

2：下水检测，将厨房及卫生间龙头开至最大持续1分钟左右，检查下水有无堵塞或者不顺畅的情况。带有燃气热水器的冷热水龙头可以检查热水是否快速启动。

五.墙面

1：注意观察是否存在颜色不均、不光滑的现象。尤其是墙体立面和天花板衔接处是最容易出现坑洼不平的问题；

2：用空鼓锤敲一敲检查是否有空鼓，砖墙检测也一样，空鼓率在10%以内可以接受。

3：检查阴阳角（墙面凸位和凹位夹角）的偏差，普通抹灰墙面偏差值为4毫米，砖面偏差度为2毫米。

4：墙体是否有裂缝，如果发现一定要和开发商确认是否是结构性裂缝。

5：贴墙布的墙面，检查所有收口是否有毛边，检查墙布是否有空鼓不服帖等现象，很多开发商由于项目工期原因可能在施工是墙面没有彻底干透就施工墙布，这种墙布后期一定会开胶或者霉变。

六.地面

检查地砖是否有空鼓，表面是否有划痕，美缝是否顺滑和均匀，

注意查看地板是够有色差，起翘，空鼓等问题。踢脚线与地面贴合度。

七.门窗

（1）门窗是否正常安装，合页是否正常使用；

（2）开关门是否存在较大缝隙，开合松紧度是否合适；

（3）门窗表面是否存在扭曲变形，刮花，擦花；

（4）门锁窗户锁是否正常安装，能否正常使用；

（5）五金配件是否有松脱或锈蚀现象。

八.烟道通风

最好可以打开一个部分吊顶看看油烟机烟管与烟道结合是否紧密、无缝隙，否则以后有可能出现“倒烟”现象。

测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。良好的通风性能是保持卫生间清洁、干燥的重要条件之一。推荐大家购买具有良好采光、通风能力的明卫。

九.橱柜，石材，卫浴设备

（1）橱柜：先看柜体是否出现变形、气泡等现象，再观察橱柜石材切割是否精细平直、无破损，五金件是否开合顺滑、噪音低、无锈迹。

（2）石材：卧室石材大多数应用于飘窗窗台部位，仔细检查一下这些石材是不是存在拼接、裂纹、缺角以及其他硬伤，如果有问题就要求更换。

十.核实建材型

精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等;除了品牌外，还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。避免被劣质产品调包，降低装修的档次。

十一.配套设备

Ø 水电表读数，避免你要为开发商埋单；

Ø 楼宇对话机、供暖等；

Ø 煤气、通风、等管道查验；

十二、暖气

1. 是否漏水

2. 有无表面破损

3. 还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。

4. 暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。

十三、厨房

检查重点是厨房烟道是否漏烟，管道是否漏气

1. 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走

2. 管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

3. 抽油烟机品牌型号，安装是否稳固，启动运行是否正常，有无异常声响

4. 橱柜品牌型号，是否安装完好，各门开关是否顺畅，外表有无划痕等

十四、卫生间

1. 地面：粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水；防水是否有效：在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24 小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层；

2. 卫生间门口是否有挡水条 粘贴是否牢固、平整

3. 地漏排水是否通畅；排水坡度是否合理：在地面倒水做实验

4. 卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙 吊顶下是否留通风口

5. 烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾

6. 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，离通风孔最近的插座须是防水插座

7. 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当 厕、浴具有无裂痕？包括抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。

8. 厕所下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

9. 厨厕瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?

10. 座便器

11. 花洒组合，热水器冷热水接口

12. 洗漱台及镜面

13. 橱柜是否是否完好无损

十五、橱柜

1. 衣柜木制品是否变形，接缝处是否有开裂现象

2. 衣柜门五金件安装是否端正牢固

3. 衣柜门修饰平滑与否

4. 推拉是否运作自如

5. 油漆是否存在流淌现象

6. 墙壁涂料是否出现大范围开裂现象 内侧面应当要表面光洁

十六、入网宽带

1. 检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

2. 宽带插座个数2个以上 ，有线电视插座个数2个以上

十七、钥匙

楼层钥匙、户门钥匙 、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙

十八、其他

1. 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾 所有可以拆开的空间内是否有垃圾

2. 测房顶高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

3. 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

4. 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

5. 镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏

6. 楼道窗户是否有纱窗

7. 厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

8. 闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

十九、保修

国家规定的住宅装修保修期是两年，厨卫防水工程保修期是五年

验房的注意事项较多，现场一定要多注意，为避免之后带来不必要的麻烦，提前仔细做好检查才行。精装房与毛坯房的装修验房时关注点不太一样，精装的需要留意的细节更多，现实中还会遇到什么情况我不知道，你到时候问我再回你。或搜一下公众号“墙面艺术馆”，里面很多干货。一般讲，只要房子使用不影响就没太大关系，主要是没必要再为点小事儿再花时间折腾闹心，尽可能避免就好

二十：特别提醒：

1、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

2、验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录来，而不管开发商以及陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没有准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录

3、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

ok 最后！如果觉得自己搞不定的，记得找专业的验房机构来协助验房！