别不信！十级美颜的户型图，让70㎡看着比100㎡都大
设计师阿爽
2020-07-08
买房和装修一样都有旺季，通常是每年的3、4、5月份，这时的房地产市场被称作“开放”，看房和抢房的人很多，大家都想争到一个好楼盘。
▲买房装修无缝衔接，完美！（图片来源网络，侵删）
无论你是买新房还是二手房，都要先学会看懂看户型图。大部分第一次买房的小白，看户型图就大概了解下朝向、面积这些，其余的还是听销售吹。
▲为了让你心动，销售说话往往是避重就轻的。（图片来源网络，侵删）
前面已经花了很大的篇幅和大家说了户型该如何挑选，今天来教大家如何看懂一张户型图，发现更多的信息。你知道得越多，他们就越难坑你！
五花八门的户型图，
信息齐全最重要！
现在的房屋户型图有很多样式，彩色的、黑白的……不同开发商的户型图也都各有特色，但有一点是相同的，那就是很！好！看！
轻奢的家具、养眼的绿植、客厅的电视、投影仪……事无巨细，统统体现在一张图上，色彩也很艳丽，非常吸人眼球。
（图片来源网络，侵删）
▲没人会拒绝美的事物，售楼员拿一张养眼的户型图去和客户沟通，自然也是事半功倍。当然这也是一种销售手段，实际上带家具的户型图参考价值不大，因为我们也不一定会照着它的样子摆。
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▲某楼盘宣传册上的户型图，信息齐全，还附有楼盘的平面图。
除了这些色彩艳丽、家具齐全的户型图，也有一些是简易版的，看起来更加简洁明了。
黑白简易版带家具☞
☜简易版不带家具
彩色简易版不带家具☞
（图片来源网络，侵删）
▲简易版的户型图视觉上更加简洁明了。装修时给设计师提供这种原始的户型图会更方便设计。
对于购买二手房的朋友，拿到手的多是这种简易版的户型图，只要信息齐全，好不好看的都无所谓，别吃亏才是关键。
户型图上最重要的信息要属标尺数据，没有它，户型图就没有了灵魂。但有些开发商可能是对自己的户型不够自信，会故意去掉标尺或者只保留部分厅、房的尺寸。（瞧瞧这波骚操作！）
如果你拿到手的户型图没有标尺，一定要和开发商索要到带标尺的原始户型图！我们能从标尺数据中挖掘到很多有用的信息，下文会具体说到。
所以拿到一张户型图，要检查一遍是否都有下面这些重要信息：
▲每个空间的面积、开间和进深比例大多是要自己计算的，计算方法下文会具体说明。这些信息如果你自己也不了解，售楼员不一定会告诉你。
户型图上的这些标识，
你真的懂吗？
户型图是由不同的专用标识结合而成的，所以看懂图中标识的含义，是每一个买房人的必修课。
下面这12个户型图标识，建议熟记并背诵。
▲注：赠送面积这个不一定每个开发商都会在户型图上标出来，这时你就一定要追问清楚；也有些开发商是直接用红线框出来，并注明是赠送面积。
▲注：总平面图这个也不是所有户型图上都会有的，如果没有可以再向开发商索要总的平面设计图，查看整个小区的楼栋分布。
▲注：门有朝外开和朝内开，一般只有入户门是朝外开的，室内门几乎都朝内开。
▲注：加黑的墙体一般就是承重墙，但不是一定的，户型图可能存在和实际不符的情况，所以如果装修时要动墙，最好去咨询物业，确认清楚。
划重点！
解读户型图隐藏的信息
售楼员在和客户介绍户型的时候，主要围绕几个关键指标：户型格局（几房几厅）、面积大小、户型朝向、所在位置，以及价格。
这些指标，大多是从户型图就可以直接解读出来的信息，也决定了客户有没有继续了解的兴趣。
关于户型的朝向、格局、动线这些问题，鱼仔已经在前面的户型挑选文章中和大家详细说过了，下面给大家总结了几个要点：
①朝向以客厅窗户/阳台的朝向为主，一般东南朝向是最好的，朝东下午会比较暗，朝西夏天会有西晒，纯朝北的房子不会出现的正规的居民住宅，朝北的房间尽量控制在1间以内。最次的朝向是西北，因为我国冬天吹西北风，会很冷。
②朝向不能孤立地看，还要观察周围的街道、景观和遮挡物。
③进深和开间的比例最好控制在1：1~1.5，如果进深过长而开间过窄，会影响采光。不能接受暗厨暗卫的朋友，也可以看看户型图上的厨卫有无窗户。此外，楼栋的通风井也会影响房间采光。
④关于户型方正，重点是看每个房间的形状是否方正，避免“外凸尖角”、“跑道房”等奇葩户型。
⑤房子要动静分区，卧室-卫生间、入户门-厨房、洗衣机-阳台这三条动线越短越好。
下面带大家从户型图上挖一些隐藏的信息。
（图片来源网络，侵删）
1.正确计算开间和进深的比例
开间和进深大部分不会在户型图上标出来，就算有也不一定准确，所以还是自己算一遍好！
开间：即房间的宽度（卧室以床顺着摆放的方向为开间），是房间的主采光面；
进深：房间垂直于开间（采光面）方向的长度（卧室以床头靠着的那面墙的宽度为进深）。
由于户型图上的标尺数据是从墙中线（一半墙体的宽度）算起的。所以计算进深和开间的时候不要单纯用图中的数据，还要减去墙的厚度。
墙有厚墙和薄墙之分（图中以粗细区分），厚墙为240mm厚，薄墙为120mm厚。
假设户型图中某房间进深方向的标尺数据是3500mm，且两边都是厚墙，那计算的时候，要减去左右两面墙各一半的宽度，也就是3500-（120×2）=3260mm，这才是真正的进深尺寸，开间同理。
用下面这个户型图的主卧来举例，计算一下主卧的进深和开间比例。
（图片来源网络，侵删）
▲根据图中的标尺数据，主卧（不包括阳台和卫生间）的长度是4087mm，计算时减去墙体的厚度（其中与主卫相隔的这面墙是薄墙，只有120mm厚），所以最终的计算公式是：4087-（60+120）=3907mm。
房间的宽度在图中的数据是3585mm，左右两面墙都是厚墙，所以开间尺寸是：3585-（120×2）=3345mm。
这样看下来，卧室的进深和开间比例（3907:3345）在正常的氛围之内。
（图片来源网络，侵删）
现在的房子，开间基本控制在3-3.9m之间（建议：客厅开间最少也要有3.5m，否则看电视眼睛会不舒服），进深则在5m左右（卧室不少于3m），确保将比例控制的1:1~1.5的区间内。
cr：美家-陈珍秀
至于每个房间的具体面积，有些户型图也是会标出来的，如果没有同样自己算，计算方法和上面一样，要先减去墙面的厚度。（注意啦：标尺是以mm为单位，计算的时候要先换算成m，1000mm=1m）
我们可以根据每个房间的面积，认真考虑一下各个空间的大小配比是否合理，是否会影响日后的使用等问题。
看完上面这些，你知道标尺的重要性了吧！
（图片来源网络，侵删）
2.户型图上的家具尺寸不要轻信
如果户型图上没有标尺，不仅看不出房间的大小，还有可能被坑。
你以为那些画上家具的户型图仅仅是为了好看吗？这其实是一种心理误导，图中的家具尺寸不一定是按照正常的尺寸画上去的，而是根据图片的美观性和视觉感知随意调整比例大小。
这就是为什么大多数户型图看到的房子会更显大，因为家具的图标都被缩小了。
比如，有些开发商90㎡竟造出4房1厅，户型图看着是没问题，但实际上你放上家具之后是非常窄的。
（图片来源网络，侵删）
下面给大家列举一些常见的家具尺寸，做到心里有底：
▲数字不绝对，也有例外情况，但大体如此。
3.户型总面积，比你想象的更乱！
户型总面积这一块内容会涉及到比较多的名词，我先把它们的含义及彼此的关系给大家说清楚。
套内建筑面积=套内使用面积（也叫地毯面积）+套内墙体面积+阳台面积
（▲注：套内墙体面积包括内墙面积和外墙面积，内墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，外墙体均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，也就是外墙体只计算一半的投影面积。
封闭的阳台按水平投影全部计入套内建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计入套内建筑面积。）
套型建筑面积（也叫销售面积）=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积（即“公摊面积”）
得房率=套内建筑面积÷套型建筑面积
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消化完上面这些名词，我们就开始讲了。
首先户型图上标注的总面积一般是指套内建筑面积，但是这个数据与实际交房的标准存在误差，所以它通常写：建筑面积约xxx㎡或用“≥”号表示，这是正常现象，不用担心。
（图片来源网络，侵删）
房子的价格是按套型建筑面积来算的，所以它才会被叫做销售面积，这也是你房产证上呈现的面积，其中最受关注、最有争议的是公摊面积和阳台面积。
①每天一问：公摊面积要取消了吗？
先说公摊面积，它包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室及其他小区公共区域；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公摊面积早已经臭名远扬，目前中国大陆仅有重庆的房子是没有公摊面积的，至少规定层面上是这样。至于什么时候才能全国取消？会不会被取消？我们就拭目以待吧。鱼仔后面也会专门和大家说说这个问题，这里就不多说了。
（图片来源网络，侵删）
②阳台到底属不属于赠送面积？
只能说，不一定。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定：
在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
这段话的意思是，如果阳台是包括在主体结构内的，通俗点讲就是室内阳台，一般是封闭的，那就要算钱，不算赠送面积；而如果是在主体结构外的，可以理解为室外阳台，一般是未封闭的，那就算一半，另一半赠送。
▲这就是室内阳台。（cr：美家-宋赞波）
综上所述，外阳台面积越大的房子越划算，而有些开发商在销售房屋的承诺阳台全赠送，那你可真就赚到了！
所以，如果你买了一个100㎡的房子，除去公摊面积、套内墙体面积和阳台面积，最后实际的使用面积可能只剩80㎡左右。你也别觉得吃亏，这是正常现象，一般一套房子的得房率在80%左右是最合适的。
（图片来源网络，侵删）
最后，简单说下得房率，从公式我们也可以知道它的含义，即住户可支配的建筑面积与每户建筑面积之比。
影响得房率的最重要因素就是公摊面积，公摊面积越小的房子，得房率越高，也越实惠。
而公摊面积又和楼层高低有着密切的关系，一般我们会将住宅按楼体高度分为：低层、多层、中高层和超高层，具体如下图所示：
▲多层的得房率最高，一般为88%，高层的得房率最低，仅为72%。
当然了，得房率也不是越高越好，更不可能存在得房率100%的房子。如果得房率过高，会导致公用面积减少，那样住起来会非常拥挤、压抑。
还有些楼盘为了提高得房率，压缩了消防通道的空间，这样则会对业主造成潜在的安全隐患。
小总结：对于户型图的解读，我们就说到这了，内容较多，大家慢慢消化，后半部分是重点，即从户型图解读出来的隐藏信息，有啥不懂的也欢迎在评论区讨论咨询哈~
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