2024年的西安房地产市场，风云变幻！

有能力上车的大多已经在车上了，甚至都还有备用车。

上车早的，遇到空位，屁股瓷实，一坐到底；上车晚的，勒紧腰带，费点力气，一站到底。

离车远的大多也就放弃追车，在等待一趟或者换交通工具了。

刚到站牌的乘客，有的不明所以，有的早已洞穿世事。

当然，也有人拍着大腿，受不了车上的体验，跳车走人，不玩儿了。

如果在2024年或者之后的几年，你还能出手购置房屋，哪些房产还值得你投资！？

在西安生活20年整，有幸在建筑设计院从业几年，后又做过室内装修，如今又在地产公司搬砖，

对地段、小区、楼层、户型略懂一二，在这里我抛砖引玉，供你参考！

既然是科班出身，只说泛泛的空话，那自然不是我的作风，必须定性又定量，这样选购起来，才能更有目标性。

1.低容积率

一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。

容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

举个例子，下面是我曾经住过的小区详情简介，容积率3.9？！没有什么舒适感可言，小区还在曲江一期，根据晚上亮灯率，入住率70%妥妥的，2776户！反正是不想再住回去了。

还有就是，总楼层数，其实和容积率是强相关指标，容积率如果在3.0以上，基本上是30层栽葱一样安排满满当当了。

还有绿化率，相关部门已出台文件，对这个指标有严格的规定，比如下面的表格绿化率35%，是卡着设计规范下限。

如果想要有起码的舒适度，容积率控制在2.0以下再说。高于这个数值的，请以实际房源体验为准！

2.低楼栋数

西安浐灞半岛，小区占地3854亩，总建筑面积310万平方米，总共分5期开发。

西安御锦城，总占地2040亩，已经开发了15年，分为19期建设，能容纳10万人。

西航花园，占地1200亩，已经开发了20年了，总共交付500栋楼，共计10000多户。

这样的小区，可比一座小县城，搞不好回自己家都会迷路，人多了，就热闹了，各种各样的事情就有了。

我想你一定不想花着改善住房的钱去买这市井里的热闹。

3.低梯户比

2梯8户，3梯10户，4梯12户，这样的房子住起来，那一定是热闹极了！

就一个早晚上下班高峰，等电梯这一项，你的体验就差极了，难受的是，每个工作日都会如此！

要我说最多2梯4户，已经是舒适度可以接受的极限了。

4.低房龄

虽说现在的房屋都写着70年产权，其实这70年指的是土地使用权70年，到期自动续期。

《民用建筑设计通则GB50352-2005》里明确说明，住宅的设计寿命是50年。

到了50年后，需要专业的建筑/结构安全评估公司进行专业检测，出具相关的安全性证明后，方可继续使用。

在西安，15年以上的住宅小区，但凡物业维修保养服务没有跟上，可以实地看看，多少小区正在一步一步走向老破小。

5.优质物业

除了上面提到的小区和房屋硬件之外，软件中的物业服务也是很重要的一项指标。

好的物业会带来更人性化的服务制度、更先进的硬件设备、更高效的管理流程，小区里每一项你可能遇到的事情，都可能会和物业发生关系，我想花钱买服务，你一定是想买个安心和舒心。

比如，火锅中的海底捞！服务好的让顾客无话可说，客户满意度自然是高！

至于说，哪家物业好，说起来就是头部那几个，买过房子的人大多都熟悉，我就不一一列举了。可能会有杠精说“我家就是万科的物业，也很不满意啊”！我想说，伙计，伤害都是比较出来的！

这里要说一点，有那种小地产物业做不下去，然后卖给头部物业的小区，请实地考察后再做选择！

上面虽然有一定的指标可以借鉴，说一千道一万，如果要总结成一句话，那就是买贵的。

有钱人都不傻，多数有钱人的共识就形成了高质量房屋的价格。

祝你2024年财源转运，可以买到理想中的房子。